Banyak peluang investasi yang terbuka; pasar uang, pasar modal, barang-barang antik (collectible-goods) dan bisnis. Saatnya untuk membahas peluang investasi di sektor properti.
Untuk memberi keyakinan kenapa properti merupakan wahana investasi yang bagus, coba jawab empat pertanyaan berikut:
Pertanyaan pertama : Kalau Anda punya uang satu milyar Rupiah, saham senilai berapa Rupiah yang dapat Anda beli dengan uang tunai satu milyar Rupiah ? Jawabnya, maksimum satu milyar Rupiah, dengan asumsi tidak ada biaya-biaya yang dibebankan kepada pembeli saham. Bisa juga lebih kecil, kalo ada biaya badminsitrasi, provisi dan komisi.
Nah kalu uang ini dibelikan properti, properti senilai berapa Rupiah yang dapat Anda beli dengan uang tunai satu milyar Rupiah ? Tanpa menggunakan ungkitan bank, bisa saja nilainya sama dengan uang tunai yang kita bayarkan; satu milyar Rupiah. Bisa juga lebih rendah atau mestinya, kalo cermat bisa lebih tinggi. Misal, karena ada orang kepepet, properti senilai dua milyar dia jual hanya seharga satu milyar. Atau kalo anda ceroboh, terlaalu nafsu, properti senilai 800 juta Rupiah anda beli seharga satu milyar.
Apakah untuk membeli saham, kita bisa dapet pinjam uang dari bank ? Coba aja datang ke Bank atau lembaga keuangan lain, bilang bahwa Anda mau pinjam uang untuk beli saham. Apa akan diberi pinjaman ? Yakin dah, kagak bakalan dikasih. Tetapi, kalo anda datang ke bank, mau pinjam uang untuk beli properti pasti akan dipinjamkan. Tentu ada syaratnya, misalnya ada agunannya. Sebelum ini, nilainya bisa 80 persen dari aset agunan kita. Sekarang berdasarkan ketentuan peraturan yang baru, katanya maksimum 70 persen. Misalnya uang satu milyar Rupiah itu sebagai DP yang nilainya 20 persen, maka dengan uang tunai satu milyar Rupiah kita bisa beli properti yang dijual seharga lima milyar Rupiah. Asyiik kan.
Pertanyaan Kedua : Pada saat Anda membeli saham seharga satu milyar Rupiah menggunakan uang tunai Anda sebesar satu milyar Rupiah, berapakah nilai saham Anda ? Jawabannya ya, segitu; maksimal satu milyar Rupiah, kalo biaya-biaya diabaikan. Sekarang, untuk properti, pada saat Anda membeli properti senilai lima milyar Rupiah menggunakan uang tunai sebesar satu milyar Rupiah, berapa sebenarnya nilai properti Anda ? Nilai properti yang dibeli seharga lima milyar Rupiah menggunakan uang tunai satu milyar Rupiah, bisa senilai lima milyar, bisa kurang bisa, juga lebih. Bisa saja nilainya cuma tiga milyar Rupiah (kalo anda salah menaksir nilai properti tersebut, atau kalo terbujuk agen properti). Tetapi mestinya kalo cermat, nilainya bisa lebih; bisa saja tujuh milyar Rupiah. Itu tadi contohnya, kalo dia kepepet, nilai properti sebesar tujuh milyar Rupiah, dijual seharga lima milyar Rupiah dan Anda cuma keluar satu milyar Rupiah karena yang empat milyar dibayar oleh Bank. Mantaap pan..
Pertanyaan Ketiga : Ketika Anda membeli saham senilai satu milyar Rupiah dengan harga beli satu milyar Rupiah (dan pada saat Anda membelinya nilainya tepat satu milyar Rupiah) apa yang secara pribadi dapat Anda lakukan untuk meningkatkan nilai portofolio saham Anda ? Jawabnya, tidak ada yang bisa saya lakukan. Mungkin berdoa akan lebih baik. Semoga kondisi perekonomian terus membaik sehingga harga saham tersebut naik dan saya akan mendapat “capital gain” dari kenaikan harga tersebut. Tapi untuk properti, ketika Anda membeli properti senilai lima milyar Rupiah dengan uang tunai satu milyar Rupiah (dan pada saat Anda itu nilainya sebenarnya enam milyar Rupiah) apa yang secara pribadi dapat Anda lakukan untuk meningkatkan nilai properti Anda ? Jawabnya, banyak hal yang bisa dilakukan. Misalnya melakukan renovasi ringan yang membuat daya tarik bagi pembeli. Mungkin mengecatnya, dan tentu saja kita pantas berdoa juga agar perekonomian membaik, sehingga harga properti meningkat.
Pertanyaan Keempat: Anda membeli saham senilai satu milyar Rupiah dengan harga beli satu milyar Rupiah dan pada saat Anda membelinya nilainya tepat satu milyar Rupiah. Ketika, kemudian nilai saham naik menjadi dua milyar Rupiah, apa yang harus Anda lakukan untuk menikmati sebagian kenaikan nilainya ? Jawabannya, saham tersebut harus “dijual”. Kalo tidak, Anda tidak bisa menikmati kenaikannya. Ini kesempatan yang baik untuk menikmati keuntungan. Bisa jual seluruhnya, atau bisa saja sebagian, dengan harapan nanti harga akan naik lagi. Kalo saya, saya akan jual seluruhnya.
Kalo untuk property ? Anda membeli properti seharga lima milyar Rupiah (padahal nilainya enam milyar Rupiah) dengan uang tunai satu milyar Rupiah dan beberapa waktu kemudian nilainya menjadi sepuluh milyar Rupiah, apa yang harus Anda lakukan untuk menikmati sebagian keuntungannya ? Bisa saja saya jual. Tetapi sepertinya saya akan terlalu bodoh deh. Menjual properti seringkali menimbulkan penyesalan. Investor properti hanya akan menjual asetnya ketika ada kesempatan yang lebih baik. Maka yang paling tepat dilakukan adalah refinancing, pendanaan kembali properti yang nilainya naik. Sekali lagi ingat ada “good-debt” dan ada juga “bad-debt“. Kata Kiyosaki :“good-debt makes you rich and bad-debt makes you poor”.
Jadi jelas ya, jawaban atas empat pertanyaan tadi memberi keyakinan penuh pada kita bahwa investasi di sektor properti merupakan investasi yang bagus; sangat bagus malah. Selamat berinvestasi.
Centre for Property Study and Business 