Proyek-2 : “Indah Residence”..

Ini proyek yang kedua yang terus terang sayang sekali untuk dilewatkan. Soalnya, saat ini liquiditas kami memang rendah. Ada 6 kavling yang sudah siap dipasarkan. Empat kavling lagi menunggu sampai setelah lebaran. Dua unit di luar kompleks juga masih nego. Meski yang satu secara kelayakan bank sudah ok, masih belum ada tindaklanjut. Bahkan yang satunya lebih parah, aplikasinya ke Bank ditolak karena status colect-5. Saya kasih kesmepatan untuk cash-bertahap sampai 30 Juni mendatang. Sementara, akad jredit konsumen yg sudah ok, hanya tinggal 400juta. Ini untuk pelunasan 3 kavling di Kukusan.
Tawaran itu cukup bagus, pokoknya sayang untuk dilewatkan. Negosiasi dengan kelompok kepentingan sudah dilakukan. SEcara lokasi, ijin masyarakat yang sudah lebih dulu tinggal di kompleks itu bisa. Syaratnya tidak boleh pake truk dalam mengangkut material bangunan. Luas tanahnya 953m2. Lebar 27m panjangnya 35m, sehingga bisa dibagi dua, dengan lebar jalan 5 m, tersedia masing-masing 11 meter panjang. Kalo sepadan jalan masuk 3m, tersedia 32 meter yang bisa 4 dengan ukuran 8m, sehingga satu kavlingnya 88m. Totalnya ada 8 kavling, 4 menghadap ke barata dan 4 menghadap ke timur. Harga habisnya 1.250rb rupiah per m2. Jadi butuh dana hampir 1,2 milyar. Rupiah. Dilihat dari harga ok punya. Ini harga sama dengan yang kami beli di Proyek-1, Mulia Residence. Tinggal sekarang duitnya. Kami bilang cara bayarnya, dijawab bisa transfer ke rekeing. Maksud kami term; jadual bayarnya. Berapa kali ? sekali, dua kali, tiga kali ? Kami maunya sebanyak mungkin. tapi biasanya 4 kali sudah memadai. Proporsinya gimana ? 10%, 20%, 30%, 40% ? atau 10%, 30%, 30% dan 30% ? Sepertinya si kuasa jual maunya sekaligus tunai. Walaaah. Repot dah. Gak ada duitnya.
Malam senin, agak susah tidur. saya pengin ajak temen-temen untuk solat malam. Minta bantuan Allah untuk mencarikan dana. Saya juga akhirnya malu sama Tuhan. Tapi di solat sebelum subuh saya berdoa agar dibukakan jalan mencari dana untuk pembebasan lahan yang hanya sekitar 1,2 M saja. Kirim BBM ke temen yang saya perkirakan punya dana menganggur karena saya tau tanah dan rumahnya banyak di mana-mana. Jawabannya duitnya gak sampe segitu karena baru saja membayar apartemen. Nanti coba saya tawarjkkan ke temen yang lain. berarti bener dugaan saya. Dia pasti punya banyak aset. Ya gak papa. Wong namanya usaha. Siapa tau ketemu jalannya.
Tadi malam juga tidur saya gak nyenyak. Mikir yang lain. Sebelum subuh saya sudah bangun. Do’a saya di solat subuh agar dibukakan jalan mencari dana. Alahamdulillah, saya temui seorang teman yang sedang nunggu saya untuk bicara tentang beberapa hal. Sebelum dia mulai, saya duluan. saya cuma tentang satu hal. Yaitu penyertaan dana Yayasan Dana Pensiun untuk proyek properti, Dia bilang maksimum 15% dari 9 milyar, sekitar 1,2M. pas banget. Dia langsung bilang, udah saya dukung untuk ikut proyek itu. maksudnya proyek saya. Dari situ ada dua meeting yang harus saya ikuti. Selesai dua meeting singkat, eh Direktur Yayasan Dana Pensiun menghadap beliau. Saya bilang, jangan lupa gagasan saya. Dan sebelum saya keluar ruangan untuk urusan lain, beliau menemu saya dan ok untuk memanfaatkan dana tersebut. Allah maha memudahkan. Mudah sekali prosesnya.
Saya langsung kontak temen-temen KGR agar siapkan proposal dan Draft kerjasama. Hitung-hitungannya sudah ada, tinggal disusun dalam proposal. Luas dasar lahan, luas efektif, ketemu harga efektif. Dari situ mau diberi margin dulu juga bisa. Bisa aja kasih 20% dari harga efektif. Nanti bagi hasilnya ambil dari selisih harga jual dengan harga efektif yang sudah dimark-up. Saya masih ketemu ROI untuk investor, pemilik tanah sekitar 35%. Padahal, 20% saja sudah seneng.
Mari kita sama-sama berdoa, agar semua dimudahkan. Temen-temen saya setuju. Sementara itu, nego jadual pembayaran masih menunggu hasil karena memang lewat perantara. Sebenarnya, apapun skemanya yang penting dana sudah tersedia. Saya kira 10% DP sangat wajarlah. 40% setelah pecah sertifikat juga ok, dan 50% setelah ijin keluar, paling kurang ijin prinsip lah. Naah, kan sudah bisa jualan. Kami rencanakan 8 unit ini dibangun rumah berlantai-2, agar marginnya lebih besaR. amiin, semoga lancar proses selanjutnya..

Ada yang mau gabung ?

Dalam waktu dekat, kami memang butuh investor yang bisa menyediakan lahan dan dana untuk penyiapannya. Gampangnya begini. Ini adalah proyek kerjasama, dimana investor menyediakan dana untuk pembelian dan pematangan lahan. KGR yang memasarkan dan membangun rumahnya. Semua dokumen masih tetap atas nama investor, sehingga jika terjadi hal-hal yang tidak direncanakan; paling parah misalnya proyek macet, maka semua asset masih tetap milik investor. Ini jaminan keamanan bagi investor.
Proses operasi, mulai pengurusan surat-surat seperti pecah sertifikat, ijin prinsip, ijin mendirikan bangunan atas kuasa pemilik lahan (investor). Juga memasarkan dan membangun serta proses administrasi lain dilakukan oleh KGR.
Undangan/tawaran ini berlaku atas basis proyek, yang biasanya berlangsung selama setahun; tergantung ukuran proyeknya. Kluster dengan 10 unit rumah misalnya, akan berlangsung dalam satu tahun. (Catatan : sementara ini kami hanya bergerak untuk kluster yang kecil-kecil saja, maksimum 10 unit rumah).
Dua tawaran proyek ke depan : satu di dalam komplek Depok Indah-1, ada lahan seluas 1000m2, ditawarkan dengan harga 1,3jt/m2, katakan ditambah biaya pajak dan urusan surat-surat jadi 1,35jt/m2 sehingga dibutuhkan dana sebesar 1,35M. Jika luas efektif 65%, maka harga efektif lahan adalah 1,35jt/0,65 = 2jt/m2. Ini merupakan harga dasar bagi investor. Untuk menekan harga dasar, luas efekti idelanya tidak kurang dari 70%.
Selanjutnya, katakan biasa produksi untuk lahan dan rumah 2,5jt/m2 maka investor sudah memperoleh pertambahan nilai 25%. Harga jual rumah dan lahan dipasarkan seharga 3,5jt/m2 maka ada peningkatan nilai lahan (karena ada bangunan di atasnya) sebesar 1jt/m2. Jika bagi hasil antara investor dan perusahaan (investor cukup duduk manis memantau operasi proyek) 30% untuk investor dan 70% untuk KGR, maka investor akan memperoleh tambahan bagi hasil sebesar 300rb/m2 sehingga total yang akan diterima investor ketika rumah sudah dibayar adalah 2,8jt/m2 dari luas lahan efektif. Modal investor adalah 2jt/m2 sehingga return on investmen bagi investor sebesar 0,8/2 x 100% = 40%. Jika proyek berjalan lancar dan hanya butuh waktu satu tahun ini merupapakan ROI yang besar.
Apa resiko bagi investor ? Resiko karena waktu pelaksanaan proyek. Jika proyek molor maka ROInya akan turun, tapi sejalan dengan waktu bisa saja harga lahan sudah naik. Resiko terjelek adalah jika proyek macet. Tetapi oleh karena semua surat-surat atas nama investor, investor dapat menarik surat kuasa yang sudah diberikan kepada perusahaan pengembang. Nilai aset mungkin sudah meningkat, sehingga resiko bagi investor boleh dibilang kecil, untuk tidak menyatakan tidak ada.
Masih ada lagi calon lokasi kluster lagi, di samping SD Muhammadiyah Kukusan, luasnya 670m2 dengan harga penawaran 1,8jt/m2. Ada yang tertarik ?

Masih dan Akan Tersedia

Masih tersedia, satu unit rumah dua lantai berukuran 80/80, artinya bangunan seluas 80m2 (tiga kamar tidur) di atas lahan 80 m2 di Mulia Residence (dalam komplek Perumahan Depok Mulya-1) di kelurahan Beji, Kecamatan Beji Kota Depok. Tiga unit 38/72 di komplek yang sama.

Akan tersedia, 2 unit rumah 36/60 di Kavling Manggala-3 Kukusan RW 04. Satu unit sudah ada yang pesan. Menghadap ke barat, lebar jalan dalam kompleks 5 meter. Akan tersedia sekitar 4-5 bulan ke depan. Lokasi bagus.

Juga akan tersedia, dua unit rumah bertingkat ukuran 80/110 di komplek Grya Insani Tanah Baru. Lingkungs tertangga berkualitas tinggi, ada dosen ada karyawan.

Masih dalam penjajagan, dua unit rumah 80/160 di Komplek Puspitek, dekat BSD. Lokasi bergengsi.

Ada komentar dan pertanyaan, silahkan tinggalkan pesan di kolom komentar. Tks, selamat beraktivitas.

Mantaaf..

Dalam sebulan ini, 4 properti yang deal. Satu rumah yang selama ini ditingali emak, luas tanah 50m2 dengan bangunan penuh, sudah selesai transaksinya. Terus terang agak sedikit menyesal menjual asset ini. Soalnya, tadinya agak panik karena biaya rumah sakit emak sangat besar dan tidak tau sampai kapan. Jadi menjual asset ini agak terlanjur. Katanya murah sekali. Saya setuju kalo menjualnya dalam kondisi normal. Mungkin 225 bisa laku. Ya sudahlah. Yang penting harus ada gantinya.
Juga, rumah Marva sudah deal dan uang muka sudah dibayar 100jt. Sisanya 450 akan dibayar melalui KPR. Sampai dengan minggu lalu, katanya tinggal nunggu SK aja dari BTN. Mudah-mudahan minggu ini sudah ada kabar untuk akad kredit, sehingga minggu depan uangnya bisa masuk rekening.
Tanah di sebelah rumah Marva, juga sudah deal dan pembeli sudah bayar BF 5juta. Sampe saat ini masih nunggu kelayakan kalo ybs mau ambil KPR. Sepertinya agak seret karena struk gaji calon pembeli belum masuk. Saya akan tunggu sampai akhir pekan ini. Yang penting uang DP masuk dulu, 20% atau sebesar 110 juta. Sepertinya masih belum jelas, apalagi kalo pembelinya ingin dapat cash-back. Saya harus tegas dalam jadual pembayaran. Saya akan kasih waktu sampe tanggal 15 Juni 2013.
Tanah yang di depan Grya Insani, 100m2 dengan bangunan seluas 45m2 juga sudah deal. Konsumen akan ambil KPR, dan berkasnya semua sudah masuk. Sepertinya gak ada masalah dengan nilai tanah dan bangunan dan besarnya penghasilan calon pembeli. Saya tetep minta 20% untuk DP, kira-kira 70juta.

Bagi saya sekarang yang juga penting adalah mencari lahan pengganti dari aset yang terjual. Untuk “rumah emak” sudah ada pengganti, berupa 2 kavling di Manggala 3 Poncol Kukusan masing-masing seluas 60m2. Sepertinya kavling ini akan cepat laku. Satu kavling akan dibangun rumah 36m2 dan sudah ada yang mau beli 250jt. Satu lagi, kalaupun saya biarkan saja, habis lebaran bisa dipastikan harga akan naik karena semua kavling di Manggala 3 sudah habis. Beli 2 kavling ini memang masih nombok kalau uangnya dari penjualan rumah “emak”. It’s ok, begitulah jika berinvestasi.
Saya masih ditawari lagi satu kavling di manggala 3, dengan luas 75m2 di Blok F4. InsyaAllah akan saya ambil juga, sebagai alokasi uanmg hasil penjualan rumah Marva. Target saya, hasil penjualan rumah Marva bisa dapat 3 kavling. Sayang kavling di manggala sudah habis.
Kalo hasil penjualan rumah Marva semua sudah masuk, perkiraan saya paling telat minggu depan, saya insyaallah akan cari lahan-lahan lain. Syukur-syukur dengan luas yang uangnya cukup. Ada tawaran di Tanah Baru, kavling seluas 220m2 dengan lebar muka 13m lebih. Ini bisa dibagi dua, dengan lebar muka 6.5m dengan luas masing-masing 110m2. Cuma buka harganya masih agak tinggi, 1,7juta/m2. Kalo dilepas 1,4jt atau paling mahal 1,5jt/m2 insyaAllah saya ambil deh.
Artinya, saya akan punya 5 kavling dengan luas 60m2, 60m2, 75m2 dan 110m2, 110m2. Wah mantaf kan..