Ide ini mbonceng Kavling Manggala-3 di Kukusan. Pak Wahyudin menggarap sawah balong (sawah yang dalam airnya) dengan mengerahkan beratus-ratus truk tanah dari berbagai tempat untuk menguruk sekitar 5 ribuan meter persegei lahan. Emang sih dia beli lahannya cuma 3 ratus ribuan dan dijual seharaga 1,8juta/m2.
Ide seperti ini boleh juga di ATM-kan (Amati, Tiru, Modifikasi). Apalagi sejumlah calon konsumen sudah ngantri.Calon konsumen yang saya maksud adalah korban Cijago untuk Sesi-2, Kukusan yang cukup alot negosiasinya. Saya pelajari bener, penduduk asli korban Cijago rada-rada enggan minggir jauh-jauh dari kukusan. Peluang bisnis yang muncul, sediakan lahan di dekat-dekat, syukur-syukur masih tetap di kukusan, di RT atau RW yang sama.
Ada dua calon lokasi yang bagus, yang satu di perbatasan Kukusan dan Beji, seluar 1300m dengan harga permintaan 1,7juta/m2. Kalo saja harga masih bisa digoyang, katakan sampe 1,5jt/m2, sehingga dibutuhkan biaya pembebasan lahan sebesar 1,95M. Jumlah yang cukup besar utk ukuran kami, yang likuiditasnya masih rendah. Oleh karena itu, selain nego harga, perlu juga nego jadual pembayaran. Menurut informasi, pembayaran bisa dilakukan dalam 3 tahap. Hitungan saya, kalo 4 tahap akan leluasa karena targetnya jual kavling, maka butuh waktu sekitar 4 bulan untuk menyiapkan lahan dan juga pemecahan sertifikatnya.
Misalkan, lahan efektifnya 1000m sehingga biaya efektifnya 1,95jt/m (bulatkan saja jadi 2juta/m2) dan dijual seharga 2,5jt/m dan pembayaran dilakukan dalam 4 tahap. Pada tahap pertama 50% dibayar sebagai DP dengan syarat pengembang sudah boleh melakukan “land-clearing” dan “land preparation” untuk pembuatan kavling. Jumlah pembayarannya sudah hampir 1M. Pada tahap ini pengembang diijinkan untuk mulai membuka penawaran kepada calon konsumen. Konsumen yang tertarik, membayar uang pemesanan (booking fee) sebesar lima juta rupiah. Karena diperkirakan, hanya ada 10 kavling saja, maka akan terkumpul uang BF sebesar 50 juta rupiah saja. Pelunasan pertama, 30% dari harga jual setelah sebulan BF, maka akan terkumpul 750 juta. Uang ini digunakan untuk pembayaran kedua kepada pemilik lahan, katakan 600 juta saja dulu. Yang 150 juta untuk operasional. Proses pemecahan sertifikat sudah berlangsung pada tahap ini. Pada bulan ke-dua, dua bulan setelah BF, konsumen harus menyetor 40% dari harga kavling, akan masuk uang sebesar 1M. Uang ini 400 juta sudah bisa digunakan untuk melunasi pembebasan lahan. Ternyata dengan 3 tahap, sekitar dua bulanan pembayaran untuk pembebasan lahan sudah bisa dilakukan. Di bulan ke-3 setelah konsumen membayar BF, mereka diminta untuk melunasi 20% lagi. Akan ada uang masuk 500juta lagi. Uang yang digunakan untuk pembayaran tahap-1 sebesar 1M, bisa dilunasi pada bulan ke-3. Kalo ini uang pihak ketiga, bisa sekalian dilunasi dengan nilai bagi hasilnya, 1M + 10% (1M) = 1,1 M. Bayangkan investor menerima 10% return dalam waktu 3 bulan. Setahun mereka akan terima 40%. Suatu hasil yang luar biasa.
Pada tahap ini kewajiban pengembang untuk pembayaran sudah selesai. Pinjaman 1M sudah dikembalikan. Pembayaran kepada pemilik lahan sudah lunas. Pada pembayaran konsumen tahap terakhir, sebesar 10% sudah harus dilunasi sebelum sertifikat diserahkan. Dengan biaya-biaya, katakanlah dihabiskan 100juta. Masih tersisa bersih 300 juta.
Enak kan ? Tanpa modal dapat 100juta per bulan atau 300 juta selama 3 bulan.
Lokasi yang kedua malah di Kukusan. Ada lahan terkunci dengan luas 2145 meter. Juga masih ada empang yang bisa diurug, 170an meter. Katakan bisa dibuat 14 kavling, total biaya yang dibutuhkan, sekitar 2M, dimana untuk pembebasan lahannya dibutuhkan sekitar 1,6M. Gimana kalo uang tadi, 1M kita pinjam lagi. Sebenarnya tersedia 1,2M ditambah dengan keuntungan 300juta sehingga sdh ada 1,5M. Pemilik lahan yang sudah usial lanjut ingin pembayaran dilakukan sekaligus. Selesai putus. Karena harus “membujuk” pemilik lahan yang di depan, baik tawaran kompensasi bangunan atau malah pembelian lahan, dibutuhkan modal lebih banyak lagi. Alternatif terbaik, tawarkan relokasi rumah di kompleks dengan luas lahan yang sama dan rumah baru. Yang lebih mahal, kalo alternatif pertama gagal karena harus membujuk lagi untuk membeli lahan seluas 240m2 yang harganya pasti dipasang tinggi. Dua juta saja per m2 sudah bagus. Katakan masih dibutuhkan 500juta lagi, sehingga total kebutuhan sebesar 2,3 M. Ini yang agak berat sepertinya.
Saya minta pak Heri untuk mencoba sket, site plan untuk lokasi ini. Ternyata, alternatif pertama yang terbaik karena luas efektifnya bisa mencapai 75% dengan fasilitas jalan kompleks antara 5 meter dan 5,5 meter. Dapat 14 kavling dengan luasan rata-rata di atas 100m, tersebar di 3 blok, Blok A, Blok B dan Blok C. Total lahan efektinya 1.597m. Harga jualnya, untuk Blok A dan Blok B adalah 2,1juta.m2 kecuali untuk pojokan di dua blok tersebut harga jual 2,2jt.m2. Sedangkan untuk Blok C harga jualnya 1,9jt/m2.
Jual kavling, enak kan ? waktunya bisa lebih cepat karena konsumennya emang lagi nungguin.
Centre for Property Study and Business 