Tawaran Kerjasama Proyek Properti

Penawaran kepada mitra, investor, dalam proyek property yang berlokasi di Keluarahan Rangkapan Jaya, lokasi setelah Saung Talaga di Jalan Raya sawangan. Posisi Tanah “Lake View”, ada di ketinggian dengan luas 5000m2 dengan 2 pintu gerbang. Deket ke berbagai pusat fasilitas: pendidikan (Al-Hamidiyah), ibadah (deket Mesjid Ust Arifin Ilham), belanja (deket DTC), wisata (deket juga ke Mesjid Kubah Mas), rumah sakit (satu jalan dengan RSU BY), juga deket ke pusat kota Depok. Investor mitra diharapkan dapat membebaskan lahan, kami developer PT KGR (PT Karya Guna Rizqillah), membangun dan menjual properti tersebut. Atau bisa saja sampe menjual kavling. Mitra berfungsi sebagai pengawas (dan dengan senang hati jika bisa membantu dalam “marketing”, dengan “marketing fee” tertentu). Duduk manis saja juga OK. Kendali ada di notaris yang disepakati oleh investor. Rekening juga dibuka bersama oleh investor dan developer.
Tanah seluas 5000m2 ditawarkan oleh pemilik melalui perantara adalah 1jt/m2. Peminat bisa langsung ketemu dengan pemilik lahan. Beberapa saran agar menawar mulai dari 700rb/m2. Yang pasti pemilik membolehkan pembayaran bertahap. DP sebesar 1M, pecah sertifikat selesai 1M dan IMB selesai 1M. Sisanya dibayar sampai akhir tahun kedua. Kalo bisa ditawar sampe 800rb/m2 maka sisanya tinggal 1M lagi. Jadi investor juga tidak perlu mengeluarkan uang secara “gelondongan”. Tetapi, akan lebih kuat daya tawar jika memang dananya sudah disediakan/diperlihatkan kepada pemilik.
Kami butuh dana totak sekitar 4,5M. Tami tawarkan return yang menarik, yaitu 1,5M untuk proyek selama maksimum 3 tahun (targetnya sebenarnya 2 tahun, 3 tahun untuk berjaga-jaga saja). Penerimaan/pengembalian investasi berdasarkan jumlah rumah yang terjual; yang sebagian melalui KPR-BTN. Return 1.5M tetap akan diterima investor jika, proyek terlaksana lebih cepat; sehingga ROI menjadi lebih tinggi lagi.
Resiko ? Secara legal insyaAllah resiko bagi investor rendah krn dikendalikan oleh notaris dan surat-surat atas nama investor. Jika, yg terburuk terjadi misalnya proyek macet, investor masih tetap menguasai asset yang nilainya terus naik. Jika penjualan lambat, masih terkompensasi oleh naiknya harga tanah.
So…ambil keputusan sekarang…

New Project : Butuh Mitra

Alhamdulillah, 3 proyek sedang berlangsung; Mulia Residence di dalam kompleks Depok Mulya Beji sebuah kluster hanya dengan 6 unit, Manggala-3 Residence di Kukusan, nebeng di Kavling Manggala-3, ada 5 unit yang siap dibangun dan Cijago Residence di Jl. Rinan Ilyas, Kukusan; proyek khusus menjual kavling bagi warga Kukusan “korban” toll Cijago 12 unit plus empang (174m2) dan tanah di depannya sekitar 130an m2.
Alhamdulillah, 12 kavling sudah fully booked, kecuali yang di depan 130an m yang memang bekum dipasarkan; dimana 3 unit sudah dilunasi 50% menunggu Sertifikat pecah. InsyaAllah 4 unit segera dilunasi dalam minggu ini setelah pembayaran oleh TPT Kota Depok. Pembangunan fisik bulan ini targetnya, turap dan pagar keliling selesai, dilanjut dengan pengaspalan jalan di dalam kompleks. InsyaAllah akhir November, paling telat pertengahan Desember semua selesai.
Sementara itu, survei lokasi untuk proyek baru sudah pelan-pelan dimulai karena banyak tawaran lahan yang prospektif. Target lokasi utama di daerah Kota Kembang; Kalimulya, Parung Serab dan sekitarnya; bahkan mungkin juga ke arah Pondok Rajeg dan Cikaret di daerah Cibinong, Kabupaten Bogor. Daerah sekitar Tanah Baru, Beji, Limo dan Rangkapan Jaya tetap masih memungkinkan, walaupun yang belakangan ada masalah dengan akses jalan; kemacetan jalan pada waktu-waktu tertentu.
Minggu ini, kami lakukan survei di sekitaran Tanah Baru dekat Iblam Community College, terus ke sekitaran Vila Mutiara Cinere (VMC); sempat mampir makan laksa di depan VMC, terus ke Rangkapan Jaya dan Kampung Pulo dilanjut ke daerah Limo; meski hanya melihat 2-3 lokasi yang tidak memuaskan.
Di tanah baru ada 2 bidang lahan (600m dan 400m) yang cukup bagus; sayang jalan masuknya sempit. Seperti harus dicoret dari list. Deket VMC ada 700m tanah di pinggir jalan yang masih belom dicor sementara sambungannya sudah bagus. Katanya akhir tahun akan dicor oleh Pemda. Sayang informasi masih belum lengkap.
Perjalanan survei dilanjut ke Rangakapan Jaya; deket Saung Talaga, masuk jalan sekitar 50 m, tanah di ketinggian dengan view telaga, luasnya 5000an meter. Sudah pagar keliling dan di bagian ketinggian sudah diturap dengan dua pintu gerbang. Trap-trap dan jalan di tengah sudah dibuat. Terdiri dari 6 Sertifikat ditawarkan 1juta/m2, pembayaran bisa termin setahun. Saran temen, tawar saja dulu mulai 7ooan; maksimum 800ribu/m. Mediator menyarankan menyatakan harga masih nego, ketemu saja dengan pemilik tanah; itu memang permintaan pemilik tanah.
Masalahnya, dana harus dihimpun dari berbagai pihak. Sementara ini dana YDP yang bisa disertakan hanya 1,5M saja. Kami cenderung memanfaatkannya untuk proyek lain, itupun dengan persetujuan YDP. Untuk proyek ini kami cenderung mencari mitra yang punya dana sekitar 4,5M terutama untuk membebaskan lahan tersebut dan urusan legalitas dan “land-clearing”; sehingga dokumen tanah dipegang oleh mitra. Perjanjian kerjasama dikontroil oleh Notaris yang disepakati bersama. Kami yakin dengan 4,5M lahan siap dimatangkan dan biaya surat-surat dan transaksi sudah termasuk. Jika luas lahan efektif 60%, suatu hitungan yang digunakan sebagai standar; maka akan tersedia 3000m lahan yang bisa dijual. Artinya, biaya pokok lahan sebesar 1,5juta/m2; harga rata-rata tanah yang ditawarkan di sekitar lokasi untuk luasan kecil. Mungkin agak susah untuk menjual kavling 100an m seharga 2juta/m2. Tapi jika dibangun rumah di atasnya katakan seluas 50m, 350-400juta-an sepertinya akan laku keras karena real-estate di lokasi yang agak dalam sudah pasang lebih dari 400juta. Katakan pemilik lahan diberi keuntungan di muka sebesar 200rb/m, sehingga harga lahannya katakan jadi 1,7jt/m2 maka basisnya pemilik lahan akan menerima 5,1 milyar (1,7jt/m x 3000m), ditambah bagi hasil proyek katakan 40% dari hasil bersih per unit, 600jt (0,4x50jt/unitx 30 unit), sehingga total akan menerima 5,7 milyar selama proyek. Jika proyek selesai dalam waktu 2 tahun, maka ROI-nya sekitar 13,4% per tahun ((5,7M-4,5M)/4,5M)/2). Suatu tingkat investasi yang masuk akal; bayangkan jika deposito hanya 6% per tahun atau instrumen pasar modal seperti reksana yang hanya sekitar 9 % per tahun. Karena semua dokumen tanah atas nama investor mitra, hampir tidak ada risiko legal. Risikonya, kalau ada, ya risiko waktu, tapi harga tanah kan terus naik. Misalkan, jika dalam waktu dua tahun belum habis terjual, harga bisa dinaikkan sebesar 10 % per tahun. Sebuah hitungan yang masuk akal dan realistik.
Anda punya dana menganggur dan tertarik bergabung sebagai mitra ?